El contrato convierte presupuesto, planos y decisiones de obra en compromisos comprobables. Cuanto más claro sea el alcance, el calendario, la forma de pago y el procedimiento para aprobar cambios, menor será el margen para malentendidos durante la reforma.
Documentos que deben formar parte del acuerdo
El contrato no debería sustituir al presupuesto detallado: debe incorporarlo como anexo, junto con planos, memoria de calidades y calendario cuando existan. El Consejo General del Notariado recomienda presupuestos desglosados por oficios y calidad de materiales, y que el presupuesto elegido se anexe al contrato.
Identifica a las partes, el inmueble, la empresa que factura, el responsable de la obra y los documentos que prevalecen si aparece una contradicción. Si hay proyecto técnico, también debe quedar identificado con su versión y fecha.
- Presupuesto por partidas, mediciones, unidades y calidades.
- Planos y memoria de materiales aprobados.
- Calendario o hitos de ejecución realistas.
- Licencias, permisos y responsabilidades de tramitación.
Alcance: definir tanto lo incluido como lo excluido
Una frase como “reforma integral” no define el trabajo. El contrato debe aclarar demoliciones, retirada de residuos, protección de zonas comunes, albañilería, instalaciones, cocina, baños, carpinterías, pintura, limpieza y documentación de entrega. También conviene enumerar lo que aporta el cliente o queda fuera.
Las provisiones pendientes —por ejemplo, un precio máximo para pavimento o sanitarios— deben indicar unidad, importe y cómo se regulariza la diferencia cuando se elige el producto definitivo. Así se evita que una partida abierta parezca un precio cerrado.
Precio, IVA y calendario de pagos
Define si el precio es cerrado para el alcance descrito o si hay unidades que se certificarán según medición real. El IVA debe aparecer desglosado y el calendario de pagos debería vincularse a hitos verificables, no solo a fechas del calendario.
Para entender el tipo aplicable, consulta la guía sobre IVA del 10% o 21% en reformas. Conserva recibos y justificantes: la normativa de consumo exige documentar los pagos parciales y entregar factura o justificante de la operación.
- Anticipo y destino del anticipo.
- Pagos por hitos de obra comprobables.
- Retención o pago final tras revisión, si se acuerda.
- Base imponible, tipo y cuota de IVA.
Plazo, acceso a la vivienda y causas de ampliación
Incluye una fecha o condición de inicio, plazo estimado, jornada de trabajo y procedimiento para comunicar retrasos. También debe aclararse quién da acceso al inmueble, cómo se protegen llaves y zonas comunes y qué ocurre con suministros, ascensor o reservas de carga y descarga.
No todos los retrasos tienen la misma causa. Un cambio pedido por el cliente, una licencia pendiente, un vicio oculto o un material descatalogado pueden requerir una ampliación distinta. El contrato debe explicar cómo se documenta la causa y cómo cambia el calendario.
Cambios de obra: siempre por escrito antes de ejecutar
La Agència Catalana del Consum indica que los cambios que aumentan el coste deben comunicarse para que el cliente los acepte. El contrato debería fijar un procedimiento sencillo: descripción del cambio, precio, impacto en plazo y aprobación antes de ejecutar.
Una conversación por teléfono no sustituye una orden de cambio comprensible. Puede documentarse por correo o mediante una hoja firmada, pero debe quedar claro quién aprueba y qué versión del presupuesto se modifica.
Entrega, revisión final y documentación
Antes de cerrar la obra, realiza una revisión por estancias y deja por escrito los remates pendientes, su responsable y la fecha prevista. La entrega puede incluir certificados, manuales, garantías de fabricantes, llaves, fotografías de instalaciones ocultas y facturas.
El contrato también debe describir el canal para comunicar incidencias posteriores y las condiciones aplicables a cada trabajo. Para preparar la fase previa, combina este documento con la guía de cómo planificar una reforma integral y el checklist de presupuesto.
Guías para aplicar el contrato durante la obra
Tras definir las cláusulas, concreta el plan de pagos por hitos, compara precio cerrado y administración y vincula el último pago a la documentación final de la reforma. Si la vivienda seguirá ocupada o el propietario vive fuera, incorpora además el plan para vivir durante la obra o para gestionar la reforma a distancia.
Del cambio solicitado al anexo aprobado
Un cambio empieza con una solicitud concreta: qué se quiere modificar y por qué. La empresa debe responder con una descripción de la solución, las partidas que sustituye o añade, el precio, el IVA, el efecto en el calendario y cualquier decisión asociada. La recomendación de la Agència Catalana del Consum es que los nuevos conceptos que aumenten el coste se comuniquen para que el cliente valore si acepta la modificación.
La aprobación debe identificar la versión del presupuesto y producirse antes de ejecutar, salvo una actuación urgente de seguridad que el propio contrato haya regulado. Una fotografía o un mensaje aislado puede aportar contexto, pero el estado final debe quedar en un anexo o registro de cambios accesible para ambas partes. Así se evita discutir al cierre si una mejora era una cortesía, un extra o parte del alcance inicial.
Después de aprobar, actualiza también el plano, la selección de materiales o el calendario que resulte afectado. En la certificación siguiente, el extra debe aparecer separado y vinculado a ese registro. Este flujo convierte una conversación de obra en una decisión contractual trazable.
- Solicitud y causa del cambio.
- Solución, partidas sustituidas y partidas nuevas.
- Precio, IVA, plazo y responsable de aprobar.
- Versión aceptada antes de ejecutar y reflejada en la certificación.
Puntos de revisión antes de decidir
El contrato más útil no es el más largo: es el que conecta cada obligación con un documento, un responsable, un importe o una fecha que ambas partes puedan comprobar.
- Partes, inmueble, alcance y documentos anexos identificados.
- Precio, IVA, provisiones y pagos por hitos definidos.
- Inicio, plazo, accesos y posibles ampliaciones explicados.
- Cambios solo tras informar coste y plazo y obtener aceptación.
- Revisión final, factura y documentación de entrega previstas.
Preguntas frecuentes
¿Es suficiente firmar el presupuesto de la reforma?
Un presupuesto detallado y aceptado es una prueba importante, pero un contrato permite añadir plazos, pagos, cambios, responsabilidades, entrega y otros acuerdos que el presupuesto no siempre desarrolla.
¿Cómo se aprueban los trabajos adicionales?
Antes de ejecutarlos conviene documentar su descripción, precio e impacto en el plazo y obtener la aceptación del cliente por un medio que pueda conservarse.
¿Qué anexos debería tener el contrato?
Como mínimo, el presupuesto detallado. Según el proyecto, también planos, memoria de calidades, calendario, licencias y una lista de materiales o elementos aportados por el cliente.
¿Cuándo se hace el pago final?
Debe quedar pactado. Es recomendable vincularlo a la revisión de la obra, la entrega acordada y la factura, dejando documentados los remates que puedan seguir pendientes.
